Alaposan ki vannak szolgáltatva a társasházak lakói a közös képviselő tevékenységének, s noha - legalábbis elvben - gond nélkül felléphetnek ellene, amennyiben elégedetlenek a munkájával, a valóságban az indokolt esetek töredékénél történik meg ez.

Egy százhalombattai történet igazolja, erre néha nagy szükség lenne: a lakók tudtán kívül óriási hiteltartozást hárított a tulajdo­nostársakra a közös képviselő anélkül, hogy valós munka és valós megbízás állt volna a háttérben. Az ügy tanulságos, a kimenetele viszont kérdéses.
Hitelcsalás - így foglalható össze egy szó­val mindaz, ami Százhalombattán történt. Az eset azonban korántsem ennyire egy­szerű, s több ügyvéd segítségével hóna­pok óta próbálják meg kibogozni a szálakat mindazok, akik korábban a közös képviselő megbízható tevékenységében bíztak - ezúttal alaptalanul. A tanulságos történet semmikép­pen sem arra világít rá, hogy a közös képvi­selők „elbánhatnak" a lakókkal, arra viszont mindenképpen, hogy a felületes vizsgálódás és a társasházi törvény nyújtotta kiskapuk miatt hogyan kerülhet kilátástalan helyzetbe több ezer ember. Akiknek aztán hatalmas adósságtól kell valamilyen úton-módon meg­szabadulniuk, ráadásul az ügy rendezéséig értéktelenné - hiszen eladhatatlanná - vált otthonuk.
Összesen huszonhárom ház adott megbízást Százhalombattán ugyanannak a közös képvi­selőnek, aki egyben az önkormányzati képvi­selő-testület tagja is volt - s ebből a tisztjéből adódóan sokan eleve feltételezték a megbízhatóságot. Annál is inkább, mert ekképpen könnyen tudott szerezni a lakóközösségek­nek önkormányzati támogatást a felújítások­hoz, legyen szó a kivitelezési költségek egy részének átvállalásáról, vagy óvadéknyújtásról a banki hitelek esetében.
A lakóközösségek felújítási munkálatokba vágtak bele, s ehhez rendre hitelt vettek fel. A korszerűsítések között a legjellemzőbb a szigetelés volt, legyen szó külső hőszige­telésről vagy tetőszigetelésről, de volt, ahol vezetékcsere vagy szellőzőcsere vált esedé­kessé. Utóbbi két munka azonban csupán papíron valósult meg, ahogy több más eset­ben is olyan munkálatokhoz folyósított hitelt a bank, amely nem történt meg. A történés­sor éppen amiatt fajulhatott idáig, mert egyes alkalmakkor valós, más esetekben viszont fiktív munkákra kért és kapott banki forrást a társasházak nevében eljáró közös képviselő, s a piramisjátékhoz hasonlóan játszott az egyes házak hiteleivel, sok esetben az egyik kölcsön összegéből teremtve önrészt egy másik hitelhez. Tagadhatatlan: abban, hogy az ügy idáig juthatott, a lakóközössé­geknek is megvan a felelőssége. Nem ellen­őrizte senki a könyvelést, nem kérte számon a közös képviselőt.
Figyelmetlenségek sora is kellett ahhoz, hogy mindez megtörténhessen. A bank ugyanis nem ellenőrizte a dokumentumok valóság­tartalmát, pusztán azt kontrollálta, hogy a szükséges számban rendelkezésre állnak az igazolások - részletezte dr. Tilki László, a Tilki és Kovács Ügyvédi Iroda vezetője. Az egyik lakóközösséget képviselő ügy­véd szerint, noha kétség sem fér hozzá, hogy a hitelintézet által előírt papírokat csatol­ták a hitelkérelemhez, s ebből adódóan for­mailag valóban rendben lévőnek tűnhetett a dokumentáció, mégis annak érdemi áttekin­tése esetén fel kellett volna tűnnie az egye­zőségeknek. Hogy ez nem történt meg, arra szakemberek szerint két dolog adhat magya­rázatot: egyfelől az éles versenyben megmu­tatkozó hitelezési kényszer, másfelől az, hogy hasonló esetekben nem feltétlenül kerülnek egy kézbe a hitelkérelmek, így nem tűnnek fel a gyanús jelek. Holott azokból volt bőven: a kivitelező azonossága, a teljesítési igazolá­sokat mindig ugyanazok a személyek írták alá, más műszaki tartalmakat ugyanazon a napon végeztek el, ami nyilvánvaló képtelen­ség volt.
A társasházi törvény értelmében a társasházat vagy a közös képviselő, vagy az intéző bizott­ság képviseli - így e tekintetben nem történt jogszabálysértés. Ugyanakkor nem lehet úgy tekinteni a közös képviselőre, mint egy álta­lános képviselőre, ebben az esetben szüksé­ges a felhatalmazás. A gazdasági társaságok esetében hiába hoznak belső szabályt arra vonatkozóan, hogy az ügyvezető csak bizo­nyos értékhatárig köthet szerződéseket a tulaj­donostársak jóváhagyása nélkül, ha az illető megszegi ezt a megállapodást, akkor is érvé­nyes kötelezettségként kell tekinteni az általa vállaltakra. Ezt pedig a harmadik fél védelme indokolja, hiszen a külső szereplő nem tud­hatja, hogy milyen összeghatár felett kellene az ügyvezetőnek jóváhagyást kérnie, s emi­att nem érheti kár őt. Egy társasháznál azon­ban ez semmiképpen nem lehet így - fejtette ki dr. Tilki László, hozzátéve: éppen ezért nem helyes, hogy a bank arra hivatkozik: a közös képviselő képviseleti jogosultságát nem kívánja kétségbe vonni.
A hitelszerződésekben valamennyi alka­lommal hivatkoztak a közgyűlési határo­zatra, látható volt tehát, hogy a bank elvárta a lakóközösség jóváhagyását. Ám ezeket a dokumentumokat az esetek túlnyomó több­ségében hamisították, nem került sor a tulaj­donostársak jóváhagyására. A szerződések bűncselekmény révén jöt­tek létre, s ebből adódóan azokat semmisnek kell tekinteni - érvelt az ügyvéd, hozzátéve: a közös képviselő, pedig köteles megtéríteni a kárt. Büntetőeljárás is folyamatban van annak megállapítására, hogy milyen bűncselekmény történt. Sikkasztás, csalás, okirat-hamisí­tás megállapítható az esetben, s ennek tényét a büntetőbíróságnak kell kimondania. Ezt követően indulhat meg a polgári peres eljárás. A gyakorlatban ilyenkor általában a polgári bíróság - bár a büntető tényállás nem kötelezi erre — már nem kérdőjelezi meg a büntetőbíró­ság által megállapított tényállást. Amennyiben megállapítást nyer, hogy ezeket a szerződése­ket bűncselekmény útján kötötték meg, akkor úgy kell tekintetni, hogy azok nem jöttek létre - magyarázta dr. Tilki László. A per azonban évekig elhúzódhat, s egy­előre nem lehet tudni, mikor rendeződhet a 23 ház és az abban lévő lakások tulajdonosainak sorsa. Az ügyben 1200 lakás érintett, s noha a tulajdoni lapon nem látszik az anomá­lia, mégis tudható, hogy nincs minden rend­ben a lakásokkal. Százhalombatta kis város, mindenki tisztában van a helyzettel, így a lakók jelenleg be vannak betonozva ottho­nukba. Nem képesek értékesíteni lakásukat, az ugyanis a rendezetlen helyzet miatt jelen­leg forgalomképtelen. Az adósság pedig több száz millió forint. További hátrány a lakók­nak, hogy a hitelszerződések tartalmazzák: amennyiben az adósságok közül bármelyiket nem fizetik az adósok, akkor mindegyiket felmondhatja a bank. Ez esetben pedig azon­nal fizetniük kellene.
Ráadásul, amíg nem születik meg a bírósági döntés, addig elvben a pénzintézet kérheti a tartozást a fennálló hitelszerződések alapján. Ahol megtörtént a kivitelezés, ott természe­tesen a lakók sem vitatják a törlesztési kötelezettséget, ezekben az esetekben tehát nem kérdés az adósság rendezése. Ezen kívül vannak olyan fiktív munkák, amelyek esetén a nem valós kivitelezésre felvett hitel havi részleteit azért nem fizeti a ház, mert nem tud törleszteni, van, ahol azért nem rendezik a havi terheket, mert nem szeretnének további pénzt áldozni meg nem történt korszerűsíté­sek hiteleire a csalás miatt. Az ügyvéd állítja: ha megállapítást nyer, hogy nem jöttek létre az eddigi szerződések, akkor a bank nem követelheti a tartozást a lakóközösségektől. Ráadásul az eddigi törlesztőrészleteket vissza lehet igényelni, illetve azokat át lehet vezetni olyan adósságokra, amelyek valós munkára felvett kölcsönök nyomán keletkeztek. Sajátos helyzetet teremt, hogy a házak egy részében - tíz épületben - új közös képvise­lőt választottak, méghozzá olyan személyt, aki tudhatóan a hitelt folyósító banknak dol­gozik. Noha ez etikailag összeférhetetlen, jogilag semmi nem tiltja. Az ügy érdekessége, hogy miközben egy lai­kusnak sem kell sokat gondolkodnia azon, hogy mindenekelőtt ki tehető felelőssé mind­azért, ami a százhalombattai társasházak esetében történt, a tavaly szeptemberben tett büntető feljelentés ellenére az év végéig nem neveztek meg hivatalos gyanúsítottat. Kétség sem fér hozzá, hogy a közös képviselő nem járt el korrektül, s őt sokan meg is nevezték felelősként az elmúlt hónapokban, ám az eljá­rás továbbra is ismeretlen tettes ellen folyik. Márpedig mindaddig, amíg nincs hivatalos gyanúsított, addig nem lehet zár alá venni az illető vagyonát, s félő, hogy mire erre sor kerülhet, addigra nem lesz mit zár alá venni. Holott ez a biztonsági intézkedés éppen azt lenne hivatott garantálni, hogy részben vagy egészben rendezni lehessen azokat a követeléseket, amelyeket a megvezetett társasházak nevében felhalmoztak.

Zoltai

Forrás: Magyar Építéstechnika (Iránytű) 2011/2-3